民泊 鮫の庄 プロジェクト履歴
八戸・鮫町の純和風平屋を、一棟貸しの宿へ。物件との出会いから、制度の壁、資金計画、そして開業後に宿を育てていくところまでの記録です。
仕事が増えて、税金も増えた
民泊を思いついたきっかけは、じつは本業の仕事が増えたことでした。2025年4月の建築基準法の改正（いわゆる4号特例の縮小）で、確認申請や構造の仕事が一気に増え、売上が伸びました。うれしい反面、そのぶん税金もどーんと増えてしまった。 そこで考えたのが、税金で払うくらいなら、事業に投資しようということ。事業にお金を使うと、こんな仕組みで税金を抑えられます。 ・事業に投資した費用は経費にでき、そのぶん税金が安くなる ・土地は経費にならないけれど、建物は何年かに分けて経費にできる ・開業するまでにかかった費用も経費になる ・万が一、民泊が赤字になっても、本業の利益と合わせて計算するので、そのぶん税金が減る 逆に、お客さんがたくさん入って民泊の売上が増えたら、また税金で困ることになって、また次の投資を考える。名付けて「逆自転車操業」w いまの大企業も、きっとみんなこうやって大きくなってきたはず。 ※税金のくわしい扱いは人によって違います。実際には税理士さんに相談してください。
物件と出会う。ひと目惚れ
不動産サイトで、八戸市鮫町の純和風平屋を見つけました。物件の概要と内観の写真がセットで載っていて、立派な和室を見た瞬間にひと目惚れ。これは、インバウンドのお客さんにすごく喜ばれそうだ、と。 取り扱いは、八戸市の「不動産のフルハウス」さんでした。
一級建築士の、高断熱DIYリノベ民泊
そんな妄想から始まりました。さっそく不動産屋さんに内見を申し込みました。内装は立派なので床と内壁はそのまま使い、天井と外壁を外側から断熱・気密化して、仕上げはファサードラタンに——と、もう頭の中では改修が始まっています。
交通の便は、アシスト自転車で解決
物件の弱点は交通の便。そこで、宿まではタクシーなどで来てもらい、観光地はアシスト自転車でめぐってもらうアイデアを思いつきました。土曜の夕方に入って持ち込み食材でBBQ、翌朝は二日酔いに負けずに日曜朝市へ（下り約20分）→蕪島神社→葦毛崎展望台→種差の芝生→宿へ（上り約20分）。 ゴールデンウィークを利用して、実際に走ってみることにしました。
鮫地区をサイクリングで下見
家工房から館鼻岸壁朝市、蕪島神社のウミネコ繁殖地、葦毛崎展望台のソフトクリーム、種差海岸の芝生まで。GWで特別に火曜開催していた朝市にも寄りました。宿のゲストに案内したいコースを、自転車で走って確かめました。帰りの上り坂は相当キツい！
「鮫の庄」、名前がつく
民泊プロジェクトに「鮫の庄」という仮称をつけました。目指すのは、泊まるだけでなく「地域を楽しむ拠点」になる宿。 その柱がE-bikeの計画です。館鼻岸壁朝市まで下り20分、蕪島まで16分、種差海岸まで13分。八戸を代表する3つの観光資源をE-bikeでつなぐのに、このエリアには一棟貸しの宿がほとんどない。4月に描いた手描きの「ハチサメ地区案内サイクルコース」も、計画の説明に使っています。
内見に行ってきました
広告の写真ではわからないところを、建築士の目でひと通りチェック。切った枝が積まれたままの庭や建物の裏側、トイレ、床下、分電盤など、気になるところを中心に撮ってきました。
純和風住宅に、ファサードラタン
純和風住宅にファサードラタンを貼ってみるシミュレーションw 将来の和モダン化の姿を、早くも描いてみました。
計画、ボツ！
保健所で「新しく購入した物件は民泊新法の対象外ですよ」と言われ、頭が真っ白に。ホテル・旅館として進める道も難しく、鮫町の計画は白紙になりました。1か月ほどの労力は無駄になったものの、AIを使った事業計画書づくりや民泊新法の勉強と、得たものはたくさん。 そして、ここでBルート。自邸の民泊化（のちの「民泊 家工房」）をやると決めました。
再起動！
いや待て、中古住宅を買って民泊をやっている話、聞いたことあるぞ？ 調べ直して保健所に改めて確認したところ、「購入してすぐはダメ」という意味だったとのこと。住宅として使われている証明があればよく、セカンドハウスでもOK。結果、全然ダメじゃないじゃん！！！ その日のうちに、不動産屋さんや金融機関に「キャンセルのキャンセル」を連絡しました。
住宅宿泊管理業という、もうひとつの壁
この日わかったもうひとつのこと。家主が住んでいない一棟貸しの民泊は、国に登録した「住宅宿泊管理業者」に管理を任せないといけません。 ところが八戸市内の登録業者は1社だけ。しかもその会社は、自社の物件だけを管理しているところでした。相談すると「宅建士を持っているなら、自分で登録すれば？」とのアドバイス。そこで、自分で管理業者になることにしました。 まずは宅建士の登録から。6月8日に、かかるお金を数えてみると、 ・住宅宿泊管理業者の登録申請 90,000円 ・宅建士の資格登録申請 37,000円 ・法定講習 16,500円 ・宅建士証の交付申請 4,500円 たけぇｗｗｗ
1,190万円の平屋を、泊まれる家に
土地と建物は1,190万円（このときの価格）。凹んだ畳の下地、薪ストーブの床の焦げ跡と煙突穴の跡、凍結で壊れたトイレを直し、間仕切りを変えて洋便器を2つに。寝具・家電をそろえ、大きくなりすぎた庭木を伐採・抜根し、駐車場を道路側に広げ、E-bikeと自転車小屋を用意。ここまでで余裕で2,000万円を超えるので、ウラニワのウッドデッキとバレルサウナはオープン時には見送ることにしました。
融資は、地元の信用金庫へ
最初に相談した日本政策金融公庫には、中古の木造住宅を使った民泊という今回の計画に合う融資の制度がありませんでした。そこで、青い森信用金庫の鮫支店に相談。事業計画書を全ページしっかり聞いてくれて、「しっかりとした事業計画書でびっくりした」とのコメントまで。こちらで進めることになりました。じつはこの事業計画書、AIのClaudeに手伝ってもらって作ったものです。
DIYリノベの準備
面材張りを楽にするため、中古のコンパクトなコンプレッサーを購入。まだ融資の決定を待っている段階なのですが。
融資が通ったらしい
青い森信用金庫から電話がありました。どうやら、融資が通ったらしい。くわしいことは、お店に行って聞いてくる予定です。
残す木、切る木
庭木を選別。残すのは八重桜、ナナカマド、エゴノキ、モミジ。大きくなりすぎた松は撤去する方向です。切った枝葉はウッドチップに、幹は薪割り機で焚き火用の薪にして、ウラニワの隣地境界に積んでフェンス代わりにする計画です。
宅建士証、取得
宅建士の法定講習を受けに、青森市へ。9時30分から16時30分までの長丁場でしたが、その日のうちに宅地建物取引士証を交付してもらえました。合格から22年、ついに手にした宅建士証です。 その前日には、住宅宿泊管理業の登録先の東北地方整備局（仙台）から電話があり、申請書類の軽い修正と、宅建士証の写しなどの追加を求められていました。これで管理業の登録も前に進みます。
購入申込。値下げ交渉で50万円引き
購入を申し込みました。値下げ交渉の結果、土地と建物は1,190万円から50万円安くしてもらい、1,140万円に。
住宅宿泊管理業、登録完了
民泊そのものの許可ではなく、一棟貸しで必ず関わる「管理者」としての登録です。一歩一歩。
融資の順番、詰んだ…？
融資は、青い森信用金庫と信用保証協会の協調融資。ところが最初に聞いたのは「民泊の届け出を出さないと融資できない」という話でした。届け出には建物と消防設備が必要で、そのお金が融資なのに。時系列的に不可能じゃん！と一度焦りました。 よく聞くと、届け出のあとでないとダメなのは保証協会の分だけ。信用金庫の分で建物の取得と届け出の準備を進め、届け出のあとに保証協会の分で残りの工事をする。そこで、開業前の工事を2段階に分けることにしました。
開業までの資金計画
見積がほぼ出そろい、開業までにかかるお金が見えてきました。金融機関に出した資金計画（2026年10月22日版）の中身です。 この資金計画も、15年先までの売上の見通しや経費、返済を並べた収支計画も、Claudeと一緒に作りました。信用金庫が作ってくれた収支計画の原案も、経費を1項目ずつ実際の金額で見直しています。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 土地・建物の取得 | 1,140万円 |
| 諸費用（仲介・登記・税・保険・保証料など） | 約235万円 |
| 外構・伐採（駐車場・樹木の伐採・抜根） | 約217万円 |
| 電気工事＋エアコン4台 | 140万円 |
| 消防設備（自動火災報知設備・誘導灯・消火器） | 約51万円 |
| 給排水（トイレ増設・キッチン） | 約51万円 |
| 内装・補修の材料（LDKのカウンター・トイレの間仕切・和室・ガラス） | 約46万円 |
| キッチン本体・IH・便器2台 | 約28万円 |
| アシスト付自転車 9台 | 約63万円 |
| 自転車小屋（木材）・看板 | 約20万円 |
| 家電 | 約53万円 |
| ベッド・寝具 | 約27万円 |
| ウッドチッパー・薪割り機 | 約20万円 |
| 合計（総事業費） | 約2,090万円 |
意外とかかるのが、諸費用の約235万円。土地・建物の価格の約2割にもなります。内訳はこんな感じです。
| 諸費用の内訳 | 金額 |
|---|---|
| 仲介手数料（価格×3%＋6万円、税込） | 約44万円 |
| 所有権移転の登記（登録免許税＋司法書士報酬） | 約24万円 |
| 根抵当権の設定登記（登録免許税＋司法書士報酬） | 約16万円 |
| 不動産取得税 | 約15万円 |
| 火災保険＋地震保険（1年分・A社） | 約14〜19万円 |
| 賠償責任保険（1年分・A社） | 約2〜2.5万円 |
| 信用保証料 | 約62万円 |
| 融資の手数料・その他 | 約47万円 |
不動産取得税は、セカンドハウスとして認められると約15万円が数千円まで下がる見込みで、いま確認しているところです。注意したいのが火災保険。民泊に使える火災保険は、思いのほか高くつきます。いま相見積を取っているところで、まず届いた保険会社A社の見積では、建物390万円・地震保険195万円の1年契約で、補償の厚さによって約14万円〜約19万円。これに、宿の設備が原因でお客さまがケガをしたときなどに備える賠償責任保険が、1年で約2万〜2.5万円かかります。 ※諸費用の合計（約235万円）は、資金計画の時点で火災保険を25万円と仮置きしていたときの金額です。 このほか、スマートロックや見守りカメラなどのICT機器、薪棚、ヘルメット、カーテン、非常用照明の約42万円は自己資金で用意します。 お金の出どころは、信用保証協会の保証付き融資と信用金庫のプロパー融資、それに1割ほどの自己資金です。
こんな計画もありました ウラニワのバレルサウナ
最初の構想では、建物の裏のウラニワに大型のバレルサウナとチラー付きの水風呂を置き、外気浴チェアを並べるつもりでした。道路から見えない約120㎡のプライベート空間で、サウナと外気浴を楽しむ計画です。
バレルサウナから、室内サウナへ
北国で一年中使うことを考えると、外のバレルサウナには無理がある気がしてきました。ダイニングキッチンを客間にして定員を12人から16人に増やす案も考えていましたが、12人でも十分に大型の民泊。いっそ、その部屋を室内サウナにした方がいいのでは？という方向修正案です。
決済。売買が成立しました
今日、決済が終わり、売買が成立しました。とはいえ、いまは青い森信用金庫のつなぎ融資で、全額ではなく、民泊の届け出ができる最低限のところまでを進める段階です。まずは消防設備の取り付けを、できれば年内に済ませて、今年中に届け出まで進めたいと思っています。 前のオーナーさんはまだ引っ越し前で、所有権だけが移った状態。中の工事はまだあまりできないので、まずは外の、庭の片付けを、時間を見ながら進めていきます。
これから
開業準備 その1 民泊の届け出ができる状態に
まずは消防設備を取り付けます。これがないと民泊の届け出ができません。あわせて、この家を住宅として使っている実績も必要です。期間の決まりは特になく、証明は近くのスーパーのレシートなどでいいそう。消防設備がつくまでの間に集めます。 その間に、前のオーナーさんが枝打ちして積み上がったままの枝を、DIYで片付け始めます。ハイガーのエンジン式ウッドチッパーで粉砕して、トンバッグに詰めていったん保管する予定です。
開業準備 その2 届け出のあとに
届け出を出したあと、保証協会の分の融資で残りの工事へ。樹木の伐採と駐車場の整備、キッチンのリノベーション（リビングへ移設）を進めます。
開業
純和風のまま、開業。もとのダイニングキッチンはバックヤードに。断熱改修が終わるまで、冬季（12〜3月）は休業します。